【求索】以创新货币化安置推进城中村改造

　　在城市化发展进程中，“城中村”是一道绕不过的坎儿，也是一块难啃的“硬骨头”。在我市“大拆大整”专项行动中，平阳县鳌江镇的下埕村以政府购买服务的方式，获取银团贷款，成为温州市第一例“房票”安置的城中村改造项目。实践证明，此举不仅便于居民自主选择安置地点、及时安置到位，也有利于本地房地产市场释放刚需和政府拓展城市发展空间，实现了居民得实惠、政府得公信、企业去库存的三方共赢目标。

　　一、下埕村创新货币化安置的背景

　　城中村改造的一般安置方式有两种：产权安置(安置房)和货币化安置。由于产权安置(安置房)存在过渡期长、拆迁成本和财政负担沉重等诸多问题，正逐步被取消，货币化安置正成为新的方向。

　　下埕村位于鳌江镇车站大道北侧，地处万达、银泰两大综合体之间，整村面积约1098亩，常住居民1000多户，居民多住在两三层高的低层建筑，部分农舍还涉及违建。根据鳌江镇的城市规划，下埕村是鳌江镇滨江商务区建设项目中的重要部分。该项目是对下埕村的整村改造与滨江商务区建设相结合，拆除出来的空间是滨江片面积最大的“净地”，将打造成为城市亮点区块，大大提升温州大都市南部中心城市核心区块的品质，对于推动鳌江流域城市转型具有重要的标杆作用。因此，创新货币化安置，不仅是推动鳌江流域城市转型的需要，也是实现被征收户自主安置和理性安置的需要。

　　二、下埕村“房票”新政的做法

　　下埕村整村改造项目是浙江省第一例通过政府购买服务的纯货币化安置的棚户区改造项目，在浙江省率先实现100%货币化安置，其具体做法如下。

　　一是采用政府购买服务方式，获取银团贷款。鳌江镇牢牢把握全国大力推进棚户区改造的契机，以政府购买服务的方式，全力争取中央资金补助和政策性银行融资贷款，获得农发行、农业银行、交通银行组成的银团支持，成功列入国家棚户区改造的实施计划，争取到总额为15亿元的棚改政策性贷款，成为全省首个乡镇棚户区改造央行贷款项目。

　　二是制定配套政策，注重统筹安排。为顺利推进该项目，鳌江镇根据有关文件的规定，结合当地实际，制定了《鳌江镇棚户区(城中村)改造货币化安置实施办法(试行)》，鼓励引导被征收人选择货币化安置。该办法把货币化安置划分直接货币补偿和“房票兑现”两种方式。所谓“房票”是指由政府发放房屋安置购房证明书，征收单位按货币补偿金额与按期奖励的总额开具“房票”，被征收人凭“房票”在鳌江境内购置现房或期房，可享受一系列优惠。具体包括：被征收人12个月内购买鳌江镇政府批准同意的存量安置房或存量商品房的，可申请购房补助；新房金额低于“房票”的，按新房价值的10%给予补助；新房金额高于“房票”的，按“房票”的10%给予补助等。

　　三、首例“房票”安置的成效

　　根据综合测算结果分析，选择“房票”安置的拆迁户一般比直接货币补偿的安置户多享受10%-20%的优惠。因此，“房票”安置大大提高了拆迁户的积极性和配合度。在“房票”政策的实施下，下埕村成功破解了多道城中村改造的难题，仅用67天全面完成整村1048户、1268间房屋拆迁协议签订；仅用13天时间就拆除15.5万平方米的旧房，创出了“下埕速度”，拆出了全市体量最大的城中村整村改造项目，为强力推进“大拆大整”专项行动提供了样板。

　　从成效看，“房票”安置实现了以拆促城市空间的“腾笼换鸟”，也拆出了房地产去库存的“加速度”，带动了经济社会的可持续发展。根据住建部门提供的数据，目前鳌江镇的存量房达20多万平方米，去库存的时间预计在20个月。施行“房票”安置后，将为当地产生600多套的刚需，将有5亿元的购买资金流入，大大加快房地产去库存的速度。“房票”安置也加速实现了农民向市民的转变。由于打破了原先拆后“就地安置”的模式，通过现在的“房票”安置，被征迁户可以根据自身经济状况和生活便利情况，选择不同区位、户型、品质的住房，客观上能引导他们真正融入城市生活，增强幸福感和认同感。

　　四、进一步推进“房票”政策实施的建议

　　随着全市“大拆大整”的推进，一些问题也逐渐暴露出来，而安置政策正是其中最重要的环节之一。下埕村的“房票”安置方式是在城中村改造过程中出现的新事物，是民心所向、利民之举，也仍需不断探索改进。

　　一是加大对“房票”安置方式的宣传力度，使之成为安置的首选模式。“房票”是执政为民、让百姓得实惠的好事。好事就要做好、做扎实，要通过宣传，将相关的政策措施尤其是“房票”安置的优点、方案、价格标准等，原原本本地告知被拆迁户，激发他们选择“房票”安置的积极性，消除顾虑。要鼓励党员干部积极带头选择“房票”安置，为被拆迁户做表率。

　　二是深化拓展“房票”的安置制度，完善落实好“房票”安置的相关政策。只有按照政府让利、企业微利、百姓得利的原则，引导民众算好时间账、经济账，依法依规保障群众合法权益，才能推动房屋拆迁工作全面步入“房票”安置时代。因此，一方面要最大程度地让利于民，对选择“房票”安置的被拆迁户给予增购、购房折扣等一系列政策性优惠，并在选房服务、金融保障等方面给予便利和优惠；一方面要保证“房票”价格确定得更加科学、合理、精准，最大程度地维护被拆迁群众的利益。同时，加强对房地产开发企业的监管，建立投诉核查和信息共享机制，凡被投诉达到规定次数的房企，一律实行警告、约谈，直至取消参与房票安置资格。

　　三是拓宽融资渠道，强化资金保障。政府财政支持和银行贷款是城中村改造的重要融资渠道，要紧紧抓住国家推动棚改这一历史性机遇，充分利用温州金改的成果，加强城镇棚户区(城中村)改造项目的融资，以政府购买服务的方式，向政策性银行申请棚户区(城中村)改造的专项贷款，积极为城中村改造提供PSL贷款资金，化解货币补偿资金筹集难的困局。

　　四是加强房源供给，推动房地产供给侧结构性改革。针对拆迁户不同的房型需求，引导房企在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，适当调整套型结构，对不适应“房票”安置需求的住房户型作出调整，满足“房票”安置群众需求。要有节奏、有时序、有重点地加强土地供应，确保“房票”安置房源供给，以有力的“房票”安置新举措，着力构建“依法征迁、阳光征迁、和谐征迁”的新模式。

　　五是盘活土地资源，加强拆后利用。要加强土地拆后的利用工作，特别是要加快土地的出让，盘活土地资源，回笼改造资金，有效提高城中村改造的自身造血功能，防止货币化安置方式无以为继。

　　陈纯碧

　　作者单位：平阳县委党校本文为温州市社科联“2017年优秀社科论文”